A política de Regras da Casa do Airbnb que entra em vigor em 20 de novembro de 2026 teve uma parte muito comentada — o fim dos pedidos de faxina no checkout — e uma parte que passou quase batida. É a parte que mexe no dinheiro e nos dados pessoais do hóspede: o que você pode cobrar e o que pode pedir.
Se você ainda não revisou as sete regras padronizadas, comece por o que muda nas regras da casa a partir de 20 de novembro. Este artigo cobre a outra metade, que é a que costuma gerar reclamação e estorno.
Vale a mesma regra de corte: a política se aplica a reservas feitas a partir de 20 de novembro, não a estadias nessa data.
Multa deixa de existir
O texto é direto: o anfitrião não pode aplicar multas ou outras penalidades ao hóspede. Isso encerra uma prática inteira que muita gente tinha escrita nas regras:
- multa por fumar no imóvel;
- taxa por hóspede extra não avisado;
- multa por check-out atrasado;
- taxa por chave ou controle perdido;
- multa por festa ou por barulho.
Aqui está a distinção que salva: multa não é a mesma coisa que reembolso. Multa é punição por quebrar uma regra, e essa acabou. Reembolso é o custo real de um dano real, documentado — e esse continua existindo, pela Central de Resoluções.
O que você continua podendo fazer quando o hóspede quebra uma regra:
- avisar, na seção designada do anúncio, sobre multas de autoridade local — a multa do condomínio ou da prefeitura por barulho continua sendo do hóspede;
- cancelar a reserva sem penalidade para você;
- avaliar o hóspede com honestidade;
- pedir reembolso do prejuízo real pela Central de Resoluções.
Taxa surpresa no check-in acabou
Duas frases da política fecham essa porta. A primeira: qualquer taxa referente a algo anunciado tem de estar no preço mostrado ao hóspede na hora da reserva. A segunda: você não pode restringir o acesso a nada que esteja anunciado como parte do imóvel.
Na prática, isso elimina a cobrança separada por vaga de garagem anunciada, por roupa de cama, por uso do ar-condicionado, pelo aquecimento da piscina que está nas fotos. Se está no anúncio, está no preço.
O que sobra é legítimo e às vezes mais lucrativo: adicional opcional, como café da manhã, transfer ou aluguel de bicicleta, pode ser oferecido — como pedido, não como regra, e sem travar nada que já foi anunciado. Se a sua taxa de limpeza é um ponto de atrito recorrente, como cobrar a taxa de limpeza sem virar reclamação entra nesse mesmo assunto.
Caução: o que pouca gente sabe é que já era proibida
Essa não é novidade de novembro, e é a dúvida que mais aparece. A regra do Airbnb já diz que a maioria dos anfitriões não tem permissão para cobrar um depósito de segurança — nem pela plataforma, nem por fora dela.
As exceções são estreitas: alguns anfitriões conectados por software podem configurar depósito pelo campo de taxas offline, e hotéis podem fazer retenção no cartão quando o anúncio informa isso. Fora daí, cobrar caução por fora é quebra de regra, não precaução.
O mecanismo que substitui a caução é o AirCover para anfitriões, com o pedido de reembolso aberto na Central de Resoluções em até 14 dias do checkout do hóspede responsável. Vale documentar na hora: fotos, vídeo e orçamento de reparo ou de limpeza. Sobre a conversa em si, como orientar o hóspede quando algo quebra é o roteiro.
Documento do hóspede: a parte mais sensível
Essa é a mudança que mais gente vai descobrir tarde. O Airbnb passa a proibir que o anfitrião solicite dados pessoais do hóspede, e a lista é explícita: passaporte, carteira de motorista, número de documento, foto do documento.
O que continua permitido é estreito e tem condição: conferir o documento presencialmente no check-in, desde que isso esteja declarado na seção de pedidos do anúncio — e sem guardar cópia, nem digital nem em papel.
Também ficam proibidos dado financeiro (número de cartão, conta bancária), consulta de antecedentes e histórico de crédito.
Existe exceção, e é importante: quando a lei exige, quando há regra documentada de condomínio, ou quando é preciso para assinar um contrato permitido. Nesses casos a coleta continua válida, mas o Airbnb passa a cobrar três cuidados — dizer no anúncio o que você coleta e por quê, coletar só o necessário, e guardar e eliminar com segurança. E o Airbnb pode pedir prova de que a exceção se aplica ao seu caso.
Se a sua cidade ou o seu país exige registro de hóspedes junto às autoridades, é essa exceção que cobre você. Vale conferir a regra local e deixar o motivo escrito no anúncio, em vez de pedir a foto do documento no WhatsApp.
Contrato: quatro casos, e ele é público
O contrato separado só é permitido quando é exigido por lei ou por regra de condomínio, quando dá acesso a uma comodidade opcional, quando a estadia é de 28 noites ou mais, ou em anúncios Airbnb Luxe.
Dois detalhes que mudam o que você escreve nele: o contrato fica visível publicamente no anúncio, então não pode conter dado pessoal de ninguém; e a assinatura é coletada por você — o Airbnb não obriga o hóspede a assinar nem ajuda a fazer cumprir.
O que o hóspede continua obrigado a fazer
Essa parte quase não é comentada e é a que acalma. As regras de conduta do hóspede continuam valendo, e elas não são pouca coisa:
- deixar o imóvel em estado que não exija limpeza excessiva ou profunda;
- colocar o lixo nas lixeiras designadas;
- respeitar o horário de silêncio;
- respeitar o número de hóspedes aprovado — e festa que incomoda é sempre proibida;
- avisar o anfitrião assim que houver dano, e pagar reembolso razoável quando a culpa é dele;
- informar que trouxe animal, quando trouxer.
Ou seja: você perdeu a multa, não perdeu o direito à casa cuidada. A taxa de limpeza cobre a limpeza normal de troca de hóspede, não faxina pesada por descuido — e isso o próprio Airbnb diz.
A consequência nova: visibilidade na busca
Vale entender o que acontece com quem não se adequar, porque a régua ficou mais dura do que um e-mail de aviso. A escada é: orientação, pedido para atualizar o anúncio, advertência, aviso no anúncio sinalizando o problema para o hóspede e redução da visibilidade na busca.
O último item é o que dói no faturamento. Não é bloqueio, é sumir devagar dos resultados — o tipo de problema que não gera notificação e aparece só na queda das reservas.
Checklist antes de 20 de novembro
- Procure a palavra "multa" nas suas regras, nas mensagens automáticas e nos avisos colados na parede. Apague todas.
- Liste as taxas que você cobra à parte. Tudo que se refere a algo anunciado volta para o preço da diária.
- Pare de pedir foto de documento antes da chegada. Se você confere no check-in, declare isso na seção de pedidos e não guarde cópia.
- Se a lei local exige registro, escreva no anúncio o que você coleta e por quê — e tenha onde provar a exigência.
- Se você cobra caução por fora, encerre. Troque pelo AirCover e pelo hábito de documentar o estado do imóvel.
- Confira se o seu contrato cai em um dos quatro casos, e tire dele qualquer dado pessoal.
Sem multa, sobra o que de fato funciona
Vale encarar o efeito prático: a política tirou do anfitrião a ferramenta da punição. O que sobra para proteger o imóvel é fazer o comportamento certo ser o mais fácil — e isso não é consolo, é o que já funcionava melhor.
Multa por chave perdida nunca evitou chave perdida; instrução clara sobre onde devolver a chave, sim. Multa por hóspede extra não evitou hóspede extra; número no anúncio e aviso de que o prédio controla a portaria, sim. É a diferença entre punir depois e orientar antes — e orientar antes é exatamente o que o guia do hóspede faz, inclusive no uso dos equipamentos.
Veja a demonstração do guia e repare onde entra a instrução que substitui a regra punitiva.
Quem já tinha anúncio honesto no preço e guia claro na instrução não vai sentir quase nada. Para quem dependia de multa e de caução, novembro vai exigir reescrever — com o efeito colateral de sempre, menos perguntas repetidas no WhatsApp.
Perguntas frequentes
Posso continuar cobrando multa por fumar no imóvel?
Não. A política proíbe aplicar multas ou outras penalidades ao hóspede, e isso vale para reservas feitas a partir de 20 de novembro de 2026. O que continua possível é manter a regra de não fumar no anúncio, cancelar a reserva sem penalidade se ela for quebrada, avaliar com honestidade e pedir reembolso do dano real — por exemplo, a limpeza extra de cortina com cheiro de cigarro — pela Central de Resoluções.
Qual é a diferença entre multa e pedido de reembolso?
Multa é um valor fixo cobrado como punição por quebrar uma regra, e isso passa a ser proibido. Reembolso é o custo real de um prejuízo real, comprovado com foto e orçamento, pedido pela Central de Resoluções dentro de 14 dias do checkout. A diferença prática é que o reembolso precisa de dano; a multa só precisava da regra.
Ainda posso cobrar caução do hóspede?
Na maioria dos casos não, e isso já era regra antes de novembro: a maioria dos anfitriões não tem permissão para cobrar depósito de segurança, nem pela plataforma nem por fora dela. As exceções são alguns anfitriões conectados por software, que configuram o depósito pelo campo de taxas offline, e hotéis que informam retenção no cartão. A proteção para dano é o AirCover para anfitriões.
Posso pedir foto do documento do hóspede antes da chegada?
Não. O Airbnb passa a proibir que o anfitrião solicite dados pessoais como passaporte, carteira de motorista ou foto do documento. Você pode conferir o documento presencialmente no check-in se declarar isso na seção de pedidos do anúncio, e sem guardar cópia. Se a lei local exige o registro do hóspede, a exceção legal cobre a coleta — informando o que coleta e por quê, coletando o mínimo e guardando com segurança.
Posso cobrar à parte pela vaga de garagem que está no anúncio?
Não. Qualquer taxa referente a algo anunciado tem de estar no preço mostrado na hora da reserva, e você não pode restringir o acesso a nada que esteja anunciado. Cobrança separada só vale para adicional realmente opcional, como café da manhã ou transfer, que não estava incluído no anúncio.
O que acontece se eu não me adequar?
A escada de consequências vai de orientação e pedido de atualização do anúncio até advertência, um aviso no anúncio sinalizando o problema para o hóspede e redução da visibilidade na busca. O último é o mais sério para o faturamento, porque não gera notificação: aparece como queda de reservas.
